Покупка объектов недвижимости иностранными гражданами ограничения

Покупка объектов недвижимости иностранными гражданами ограничения

покупка объектов недвижимости иностранными гражданами ограничения

Для расчетов стороны чаще всего предпочитают использовать банковскую ячейку. Покупатель арендует ее, вносит нужную сумму, а после подписания соглашения деньги передаются продавцу. Желательно также заказать услугу проверки купюр сотрудниками кредитного учреждения.

Второй удобный способ – аккредитив, когда расчеты покупателя с продавцом контролируются банком. Это позволяет значительно снизить риски пострадать от мошенников, но придется оплачивать услуги банка-гаранта.

Иногда стороны по старинке передают друг другу наличные средства. Такой вариант считается самым рискованным как для продавца, так и для покупателя.

Покупка квартиры по доверенности

Одной из вариацией оформления прав на покупку и владение квартирой иностранцем является покупка по доверенности.

Нерезиденты часто используют практику покупки недвижимости через доверенное лицо. Это гражданин страны, который выступает посредником в процессе покупки квартиры. Обязательным условием является заверение документов у нотариуса иностранным инвестором и его представителем.

Доверенность делается стандартного образца с обязательным штампом «Apostille», что свидетельствует о соглашении и гарантии признания действительности данного документа всеми странами, которые подписывали Гаагскую конвенцию. Данный документ облегчит дальнейшую подготовку и оформление документов.

При оформлении апостиля стоит использовать язык, который является официальным языком Конвенции или же язык государства, где его оформляют. Непосредственно у нотариуса можно более детально узнать о переводе данного документа.

Если же иностранец покупает недвижимость через посредника, то доверенность сразу нужно подавать в МИД. В таком случае процедура не нуждается в оформлении документа у нотариуса.

В случае, если страна, резидентом которой является покупатель, не ратифицировала Конвенцию, появляется необходимость консульской легализации документов. Это двустороння процедура, которая требует больше времени.

В первом случае, после визирования документов, иностранный инвестор должен обратиться в консульство своей страны для получения легализации документов на территории Российской Федерации.

Евгений Мохнаткин, юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость»:

Законодательство РФ почти не накладывает ограничений на иностранцев, которые хотят приобрести недвижимость на территории России. Но некоторые нюансы все же существуют. Так, иностранный гражданин не вправе приобретать недвижимость в приграничных районах РФ и в закрытых административно-территориальных образованиях.

Для совершения сделки иностранному гражданину потребуется стандартный набор документов: национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом и документы, подтверждающие законность нахождения на территории России. Если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, то потребуется предоставить заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги покупателя. В случае, если муж или жена находятся за границей, потребуется зафиксировать согласие второй стороны у любого нотариуса и проставить на этот документ апостиль, а также перевести его на русский язык.

Особое внимание необходимо уделить сделкам, в которых участвует иностранный гражданин, не владеющий русским языком. Поскольку все документы по купле-продаже и все заявления на регистрацию в Росреестр составляются на русском языке, участникам процесса необходимо заранее позаботиться о том, чтобы в него был вовлечен переводчик (или доверенное лицо, которое хорошо владеет языком и специфическими терминами, так как не всем под силу перевести текст документов иностранному покупателю).

Также сторонам следует заранее обсудить порядок проведения сделки, в том числе обговорить способ оплаты за приобретаемый объект недвижимости.

Отдельно надо отметить, что наличие у иностранного гражданина недвижимости в собственности не дает ему преференций при рассмотрении вопроса о получении российского гражданства или вида на жительство.

Особенности приобретения жилья иностранцами

Иностранный гражданин, планирующий купить недвижимость в РФ, должен находиться в стране на законном основании. Существует мнение, что это могут сделать только люди с видом на жительство, но все несколько проще.

Существует еще несколько особенностей покупки жилья иностранными подданными:

  • Механизм приобретения объекта может быть любым. Это и покупка квадратных метров в построенном доме по договору купли-продажи, и приобретение квартиры в новостройке по ДДУ;
  • Приобретение недвижимости не дает иностранцу права на визовые льготы. Ему по-прежнему придется соблюдать установленный режим пребывания в стране, регистрироваться по прилету, оформлять разрешение на работу;
  • Документы зарубежного покупателя должны быть легализованы. Самая распространенная форма легализации – апостиль (это штамп на документе или отдельный лист с таким штампом). Если иностранец приехал из страны, не признающей апостилирование (например, Канады), потребуется консульская легализация;
  • Рассчитаться за купленную в РФ недвижимость можно только в рублях. Но по желанию стороны вправе привязать курс рубля к любой иностранной валюте.

Процедура приобретения жилплощади иностранцем состоит из стандартных этапов. Человек готовит необходимые документы, совместно с продавцом составляет текст соглашения, оформляет его в простой письменной форме или у нотариуса. После этого договор передается на регистрацию в ЕГРП, происходит фактическая передача жилья и производятся расчеты.

У операций, касающихся оформления сделок с недвижимостью с участием иностранцев, есть и другие нюансы. Например, если приобретается жилплощадь с жителями в долях, оформление может занять больше времени. Оформление затягивается и в случаях, когда один из дольщиков живет за границей, ведь по закону его нужно проинформировать о предстоящей сделке.

Как иностранцу правильно купить квартиру, апартаменты, гараж, загородный дом и земельный участок Российской Федерации в 2018 году

Куплю-продажу квартиры, гаража, загородного дома или земельного участка на территории Российской Федерации схематично можно рассматривать как последовательность:

  • Выбор квартиры (или другой недвижимости)
  • Подготовка к покупке квартиры
  • Проведение сделки купли-продажи квартиры (или иной недвижимости)
  • Государственная регистрация права собственности покупателя на купленную квартиру
  • Расчеты (оплата за квартиру)
  • Передача квартиры продавцом покупателю

Выбор квартиры — важный этап, но останавливаться на нем не будем, оставим его для обсуждения риэлторам и покупателям. В целях экономии времени при подборе, рекомендуем узнать у продавца по какому договору он приобрел квартиру (или другую недвижимость) и сколько у квартиры было собственников до него. Каждый собственник в прошлом квартиры — основание для возможных судебных разбирательств с вашим участием.

Подготовка к покупке — это самая значительная и по времени и по значимости часть покупки недвижимости. От тщательности проведения этого этапа зависит безопасность всех дальнейших этапов сделки и спокойствие покупателя недвижимости на долгие годы. Последовательность действий покупателя на этапе подготовки к покупке:

проверка юридического статуса недвижимости — проверяется само существование недвижимости на момент покупки в конкретном месте и соответствие этих сведений фактическому расположения приобретаемого объекта, проверяется принадлежность недвижимости продавцу, вид права, наличие обременений правами третьих лиц, обязательствами продавца и т.д.

проверка юридической чистоты недвижимости — проверка оснований возникновения прав на недвижимость у продавца, проверяется законность всей цепочки переходов прав на недвижимость с момента постройки недвижимости или образования земельного участка

проверка полномочий продавца и его сделкоспособности — проверяются полномочия продавца самостоятельно совершить сделку, быть стороной гражданско-правовых сделок

выбор формы сделки и разработка схемы сделки – выявление необходимости нотариальной формы сделки, выбор предмета договора – покупка юридического лица — собственника недвижимости, или непосредственная покупка недвижимого имущества, или участие в долевом строительстве (покупка строящейся недвижимости), выбор формы договора (купля-продажа, договор долевого участия и т.д.), или системы из нескольких договоров. При наличии обременений квартиры (например залог по ипотечному кредиту) рассматриваются способы их снятия до выхода на сделку или после, и т.д.

Не забывайте, ваши интересы необходимо еще согласовать со всеми контрагентами по сделке — с продавцом, или несколькими продавцами, если у квартиры, дома несколько собственников, с банком, если недвижимость в ипотеке.

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.

планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

— необходимость дополнительных документов для проведения сделки решений акционеров продавца о продаже недвижимости, решение акционеров покупателя о покупке недвижимости, согласие супруги собственника о продаже квартиры и т.д.

в случае наличия кредитного договора — согласование с банком условий о продаже/покупке недвижимости, а в необходимых случаях согласие банка на продажу и переоформление кредита на нового заемщика.

В отдельных случаях может возникнуть необходимость в других действиях.

Проведение купли-продажи квартиры – внешне, это непосредственное подписание покупателем и продавцом договора или нескольких взаимосвязанных договоров по приобретению недвижимости (квартиры, апартаментов, загородного дома и участка).

В действительности, проведение сделки это: 1) удостоверение личности продавца и покупателя по паспортам, установление их адекватности и понимания целей и результатов совершаемых действий, 2) повторное ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на квартиру, апартаменты, загородный дом и участок, 3) повторное ознакомление с правоподтверждающими документами, 4) сверка текста подписываемого договора купли-продажи квартиры с согласованной ранее редакцией и условиями, реквизитами продавца, покупателя, реквизитами недвижимости, цены, порядка расчетов и другими условиями.

Как правило, проведение сделки происходит в один день с расчетами.

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру – установленная законом процедура, в результате которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) вносятся соответствующие записи.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи квартиры, апартаментов, в ЕГРП вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности на покупателя.

В случае купли продажи загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРП.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал свидетельство о праве собственности.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств прекращено. В подтверждение прав покупателя на купленную недвижимость Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРП.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРП подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

С января 2017 года — в России действует новый закон — «О государственной регистрации недвижимости».

Расчеты по договору купли-продажи квартиры, апартаментов, загородного дома и участка – предусмотренная сторонами договора максимально безопасная в конкретной ситуации уплата покупателем продавцу цены покупаемой недвижимости.

Расчеты используются в качестве технологического приема, обеспечивающего баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки. Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы.

Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Передача недвижимости – это главная обязанность продавца по договору купли-продажи, которая по закону должна оформляться письменным документом — передаточным актом. В силу закона передаваемая недвижимость должна по своим свойствам соответствовать условиям договора купли-продажи. Особую важность здесь приобретает заблаговременная тщательная подготовка и согласование сторонами условий договора о состоянии и комплектации квартиры.

Доказательством передачи продавцом покупателю квартиры в надлежащем состоянии соответственно условиям договора является передаточный акт, подписанный всеми сторонами договора.

Текст передаточного акта должен соответствовать договору в отношении состояния квартиры.

Есть ли какие-то неочевидные проблемы, с которыми придется столкнуться иностранцу, который решил купить квартиру в России? Мы собрали вопросы, которыми часто задаются нерезиденты, планирующие приобрести недвижимость в РФ, и попросили экспертов дать комментарии.

На данный момент в российском законодательстве не прописано никаких жестких ограничений для иностранцев, которые хотели бы приобрести недвижимость в России. Нужно иметь подтверждение права пребывания на территории страны (это может быть даже туристическая виза), выбрать понравившийся объект и провести стандартную сделку купли-продажи.

Имеют ли иностранные граждане право на проведение сделок с жильем?

Итак, разберемся, может ли иностранный гражданин купить или продать жилую недвижимость. Российское законодательство либерально в области имущественных прав иностранцев.

Однако некоторые ограничения всё же есть. Связанны они с обеспечением национальной безопасности и регламентируются Постановлением Правительства РФ от 5 июля 2001 года № 508. Все ограничения связаны с приобретением земельных участков. не допускается продажа нерезидентам земель:

  1. Государственной и муниципальной собственности.
  2. Сельскохозяйственного назначения.
  3. Лесного фонда.
  4. Недр и континентального шельфа.

Никаких ограничений на покупку или продажу жилплощади для иностранных граждан не установлено. Все имущественные права гарантируются иностранным гражданам только в случае соблюдения законодательства РФ. В частности, ФЗ «О правовом положении иностранных граждан на территории Российской Федерации». В случае выявления нарушений правил пребывания, сделку могут признать недействительной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *